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ag贵宾会娱乐手机版_“租房贷” 中介的财神、租客的坑?如何治理租赁环境?

2020-01-08 17:30:31
[摘要] “租房贷”,原是指银行针对长租客户提供的无抵押、无担保的个人住房租赁贷款,是金融助推住房租赁市场的一大创新。显然,从当前看,管住“租房贷”对于当前稳定普通民众的居住环境具有较大的作用: 一是可有效防止中介、房东与第三方金融机构合作平台对租客的欺诈行为,规范租房行为,减少租客的经济负担,净化租房市场。

ag贵宾会娱乐手机版_“租房贷” 中介的财神、租客的坑?如何治理租赁环境?

ag贵宾会娱乐手机版, 作者莫开伟系中国知名财经作家 知名财经评论家

随着今年央视等媒体的曝光,“租房贷”这一房产租赁行业若隐若现、游走于灰色地带的产品,开始曝光在公众面前。从租房贷的构成上来看,主要涉及租客、房屋中介、网贷平台和房东,在媒体报道的案例中,房屋中介倒闭、跑路者众,房东因中介失联而收回房屋,租户者的房子没了,但身上的债还在。继续还贷等于白白出钱,不还贷则可能在征信上留下污点,租户往往陷入两难的窘境。在“租房贷”模式下,租户名义上是按月交纳租金,但实际上是在向第三方金融平台归还房租分期贷款的月供。

“租房贷”,原是指银行针对长租客户提供的无抵押、无担保的个人住房租赁贷款,是金融助推住房租赁市场的一大创新。然而,这个初衷为了多方共赢的“租房贷”,在获得了资本的青睐之后,却使得行业内出现了恶性竞争——欺瞒客户、哄抬租金、抢占房源、将贷款资金挪作他用等等。

针对违规“租房贷”,北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等地相继发布了相关管控政策。据媒体报道,北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业,并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

那么租房贷问题的根源在哪呢?

“租房贷”的模式是,租户与住房租赁企业签订合同,住房租赁企业用这份合同以租客的名义向第三方互联网金融平台申请房租分期贷款,第三方平台会一次性给住房租赁企业支付合同期的全部租金,租户名义上是按月交租金,但实际上是在归还这份房租分期贷款的月供。

“租房贷”本身无可厚非,它主要是减轻租房者的负担, 如果是合法合规运营,“租房贷”本无可厚非,但就是一些不良中介走歪了路。当前,“租房贷”备受舆论指责,主要是信息高度不对称,某些不良中介机构利用信用租赁的名义,让租客“被贷款”,也有点类似现在社会上的“套路贷”,将还款责任和风险转嫁到租客身上。

具体看,当前舆论指责的焦点主要涉及到两方面问题:

一是存在高度的信息不对称,中介机构以信用租赁的名义,在租客不知情的情况下使用了“租房贷”。如果在不知情的情况下签署了这样的贷款合同,存在的风险不言自明。

二是租房贷已经成为中介或者长租公寓的一种盈利模式,其利润已远远超过房租,异化成为了一种类金融盈利模式,假如这种模式不及时监管的话将会带来局域金融风险。例如,在选择某平台租房时,中介一般会提供几种付租方式,如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。值得注意的是,在中介向租户推荐该种付款方式时,并未提及该贷款是以租客的信用为担保,从而向银行进行贷款,最终的还款人是租客。

事实上,这种方式就是为企业融资的一种手段,即abs(资产证券化)。所谓的abs,即资产证券化就是以项目所属的资产为支撑基础,项目资产可带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来融资的一种方式。

上述提到某平台让租客做的“租房贷”事实上就是以租金收益为标的资产,然后打包做成abs的方式从银行获取现金流来为企业融资。然而,由于长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照,这就导致不能直接向租客发放贷款。从而通过设立信托,以通道方作为受托人,由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款。种种金融创新可能成为房价上升推手,而且可能产生局域金融风险。

显然,从当前看,管住“租房贷”对于当前稳定普通民众的居住环境具有较大的作用:

一是可有效防止中介、房东与第三方金融机构合作平台对租客的欺诈行为,规范租房行为,减少租客的经济负担,净化租房市场。

二是可有效遏制中介以“沉淀资金”盲目扩大房源增加投资规模从而酿造局部金融风险的发生,有利于提高房租市场信誉度,增加租客对租房市场的信赖感和信赖感,从而确保租房市场健康、可持续发展。

三是有利于推动租房升降幅度与租客实际经济承受能力相适应,使租房保持在一个合理的水平上,避免租房盲目上涨,从而产生“羊群效应”而抬升全社会的永生房租水平,遏制房租乱涨价或快速涨价等租房市场乱象发生。

因此,在今年的房地产市场中,中央和地方大量在“房住不炒”的基本精神下,在租赁市场中进行的一系列尝试非常值得关注。

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